Taşınmaz Teminatı

BİRİNCİ BÖLÜM TAŞINMAZ TEMİNATININ GENEL ESASLARI İÇİNDEKİLER TABLOSU .............................................................................. 5 §1 TEMİNAT KAVRAMI .............................................................................13 §2 TEMİNAT TÜRLERİ ...............................................................................15 A. KİŞİSEL VE REAL TEMİNATLAR .................................................15 B. FER'İ (BAĞIMLI) VE BAĞIMSIZ (SOYUT) TEMİNATLAR ........17 §3 TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMAYA YÖNELİK İŞLEMLER.........23 A. GENEL OLARAK TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMAYA YÖNELİK HUKUKİ İŞLEMLER .....................................................23 I. Teminat Sözleşmesi .......................................................................24 II.Teminat Sağlama İşlemi ................................................................32 B. TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMAYA YÖNELİK İŞLEM EHLİYETİ...........................................................................................34 I. Evli Kişiler .....................................................................................34 II.Ehliyetsizler ...................................................................................37 III.Tüzel Kişiler ..................................................................................38 1.Genel Olarak Tüzel Kişilerin İşlem Ehliyeti ............................38 2.Teminat İşlemleri Açısından İşlem Ehliyeti .............................45 IV.Müflis veya Konkordato Süresi Verilen Borçlunun İşlem Ehliyeti .........................................................................................50 C. İRADİ TEMSİL YOLUYLA YAPILAN TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMA İŞLEMLERİ ..............................................52 I. Genel-Özel Yetki ...........................................................................52 II.Temsil Yetkisinin Kapsamı ...........................................................57 III.Temsil Yetkisi Aşılarak veya Kötüye Kullanılarak Yapılan Teminat Sağlama İşlemleri ...........................................................62 1.Temsil Yetkisinin Aşılması ......................................................62 2.Temsil Yetkisinin Kötüye Kullanılması ...................................65 IV.Yetkisiz Temsil Yoluyla Teminat İşlemi Yapılmasının Sonuçları.......................................................................................68 D. BANKACILIK UYGULAMASI ÖRNEĞİNDE TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMAYA YÖNELİK SÖZLEŞMELERDE GENEL İŞLEM KOŞULLARI ..........................................................71 I. GENEL TEMİNAT KOŞULLARI ................................................71 II.Yürürlük Denetimi.........................................................................72 III.İçerik Denetimi ..............................................................................76 IV.Geniş Kapsamlı Teminatı Amacı İçeren Teminat Koşulları .........80 §4 TAŞINMAZ TEMİNATININ KONUSU VE KAPSAMI ........................85 A. TAŞINMAZ.........................................................................................85 B. BÜTÜNLEYİCİ PARÇA, EKLENTİ VE DİĞER UNSURLAR ........88 C. KAİM (YERİNİ ALAN) DEĞERLER ("SURROGATE”) .................93 D. ÜZERİNDE TASARRUF YETKİSİNİ SINIRLAYICI YAHUT YASAKLAYICI ŞERH BULUNAN TAŞINMAZ TEMİNAT ARACI OLABİLİR Mİ?...................................................94 İKİNCİ BÖLÜM TAŞINMAZ REHNİ §1 TAŞINMAZ REHNİ TÜRLERİ ...............................................................97 §2 TEMEL İLKELERİ...................................................................................99 A. FER'İLİK İLKESİ ...............................................................................99 B. BELİRLİLİK İLKESİ ........................................................................ 100 I. Alacağın Belirliliği...................................................................... 101 II.Rehnin Konusunun Belirliliği ...................................................... 106 C. TALİLİK İLKESİ ............................................................................. 108 D. LEX COMMİSSORİA YASAĞI ...................................................... 108 §3 HUKUKİ İŞLEMDEN DOĞAN İPOTEK HAKKI ................................ 114 A. CAUSA: İPOTEK SÖZLEŞMESİ .................................................... 114 I. Genel ............................................................................................ 114 II.Şekli ve Unsurları ........................................................................ 117 III.Tüketici İle Akdedilen İpotek Sözleşmeleri ................................ 125 IV.İpotek Sözleşmesinin Tarafları .................................................... 127 V. İpotek Sözleşmesinde Değişiklik................................................. 129 1.İpotek Yükünün Artmasına Yol Açan Değişiklikler ............... 129 2.Alacaklı Tarafında Değişiklik ................................................. 134 3.Borçlunun Değişmesi .............................................................. 138 4.Kişiliğin Sona Ermesi, Devir, Birleşme, Bölünme ve Tür Değiştirme .............................................................................. 139 5.Alacağın Değişmesi ................................................................ 141 6.İpotek Teminatı Sağlayanın Değişmesi .................................. 142 B. İPOTEKLE TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAK ................... 143 I. Anapara İpoteği ........................................................................... 144 1.Ana para ................................................................................... 145 2.Takip Giderleri ......................................................................... 146 3.Gecikme (Temerrüt) Faizi ....................................................... 149 4.Sözleşme faizi .......................................................................... 152 5.Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Zorunlu Masraflar ......... 160 II.Üst Sınır İpoteği........................................................................... 162 1.Hangi Alacaklar İçin Kurulabilir? ........................................... 162 2.Üst Sınır İpoteğinin Kapsamı .................................................. 170 3.Üst Sınır ve Anapara İpoteğinin Birbirine Dönüştürülmesi .... 172 III.Yabancı Para Üzerinden Gösterilen Alacak İçin İpotek .............. 174 1.Genel ....................................................................................... 174 2.Yabancı Para İpoteği Kurulabilmesinin Koşulları................... 176 IV.İpotekli Alacak İçin Zamanaşımının İşlememesi ........................ 185 C. İPOTEĞİN KURULUŞU.................................................................. 187 I. Genel ............................................................................................ 187 II.Birlikte Mülkiyete Konu Taşınmaz Üzerinde İpoteğin Kuruluşuna Dair Özellikler ......................................................... 189 1.Paylı Mülkiyete veya Kat Mülkiyetine Konu Taşınmazlarda . 189 2.Elbirliği Mülkiyetine Konu Taşınmazlarda ............................. 191 III.Birden Çok Borçlusu Yahut Alacaklısı Bulunan Bir Alacağa İpotek Teminatı Sağlanması ........................................................ 192 1.Bir Alacağın Birden Çok Borçlusunun Bulunduğu Durumlar 192 2.Birden Fazla Alacaklı Olması Halinde.................................... 194 IV.Birden Fazla Taşınmaz Üzerinde Aynı Alacak İçin İpotek......... 199 Kurulması (Birlikte İpotek) ........................................................ 199 1.Toplu İpotek ........................................................................... 199 2.Paylı İpotek............................................................................. 205 V. Taşınmazda Bulunan Üçüncü Kişilere Ait Eklentilerin Durumu ...................................................................................... 208 D. İPOTEK İLİŞKİSİNİN DEVAMINDA TAŞINMAZA İLİŞKİN DEĞİŞİKLİKLER ............................................................................ 210 I. İpotekli Taşınmazın Değerinde Düşme Meydana Gelmesi.......... 210 1.Malikin Sorumlu Olduğu Nedenlerden Kaynaklanan Değer Azalması ...................................................................... 211 2.Malikin Sorumlu Olmadığı Nedenlerden Kaynaklanan Değer Azalması ...................................................................... 217 II.İpotekli Taşınmazın Kısmen Devri .............................................. 220 III.İpotekli Taşınmazın Hasara Uğraması, Yok Olması Yahut Taşınmaza Kamulaştırmasız El Atılması .................................... 221 IV.İpotekli Taşınmazın Tamamen veya Kısmen Kamulaştırılması ile Taşınmazların Birleştirilmesi (Tevhid) ..... 226 V. İpotekli Taşınmaz(lar)ın Devri, Bölünmesi, Aynen Taksimi ...... 231 1.İpotekli Bir Taşınmazın Tamamen Devri ............................... 231 2.İpotekli Taşınmaz(lar)da Diğer Devir, Bölünme, Kat Mülkiyetine Geçiş Yahut Aynen Taksim İşlemlerinin Sonuçları ................................................................................ 232 3.İpotekli Taşınmazın Devri Halinde Yeni Malikin Borcu Üstlenmesi.............................................................................. 237 4.Üçüncü Kişi İpoteğinde Malikin Yükten Kurtarma Hakkı ..... 239 §4 KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI ........................................ 243 A. DOĞRUDAN DOĞRUYA KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI ......................................................................................... 243 I. Genel ............................................................................................ 243 B. DOLAYISIYLA KANUNDAN DOĞAN (TESCİLE TABİ) İPOTEK HAKLARI ........................................................................................ 247 I. Genel ............................................................................................ 247 II.Dolayısıyla Kanundan Doğan İpotekler....................................... 249 1.Satıcının Kanuni İpotek Hakkı ................................................. 249 2.Mirasçıların ve Diğer Elbirliği Ortaklarının İpotek Hakkı ...... 249 3.Bakım Alacaklısının İpotek Hakkı .......................................... 249 4.Üst Hakkı Bağlamında Tanınan İpotek Hakları ...................... 251 5.Kat Maliklerinin İpotek Hakkı ................................................ 251 6.Yapı Alacaklısı İpoteği............................................................ 251 a.Genel ................................................................................... 251 b.Koşulları ............................................................................. 252 II. İmar Uygulamalarından Doğan Kanuni İpotek Hakları ............... 244 c.Pay, Bağımsız Bölüm ve Birden Fazla Taşınmaz Üzerinde Yapı İpoteği ........................................................ 255 d.İpoteğin Kesin ve Geçici Tescili ........................................ 256 e.Yapı Alacağı İpoteğinin Önceliği ....................................... 259 §5 İPOTEĞİN, TAŞINMAZIN PARAYA ÇEVRİLMESİ DIŞINDAKİ HALLERDE SONA ERMESİ................................................................ 259 A. İPOTEĞİN TAPU SİCİLİNDEN TERKİNİ İLE SONA ERMESİ .. 259 I. Genel ............................................................................................ 259 II.Terkini Talep Yetkisi Sağlayan Hukuki İşlemler ........................ 260 III.Causa'nın Hükümsüzlüğü ........................................................... 265 IV.İpoteğin Güvence Altına Aldığı Alacağın Sona Ermesi .............. 266 B. TAŞINMAZIN ORTADAN KALKMASI İLE İPOTEĞİN SONA ERMESİ............................................................................................ 270 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ §1 TEMEL İLKE VE KURALLAR ............................................................ 273 A. ÖNCE REHNE BAŞVURMA KURALI .......................................... 273 I. Genel ............................................................................................ 273 II.Kuralın İstisnaları ........................................................................ 276 B. ANAPARA VE ÜST SINIR İPOTEĞİ AYIRIMININ TAKİP HUKUKU BAKIMINDAN SONUÇLARI ....................................... 280 C. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA YABANCI PARA ÜZERİNDEN TAKİP ............................................................ 283 D. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİBİN TARAFLARI: ALACAKLI, BORÇLU VE ÜÇÜNCÜ KİŞİ MALİK.............................................................................................. 287 E. İCRA DAİRESİNİN KİRACILARA VE TAPU İDARESİNE HABER VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ .............................................. 293 F. AYNI ALACAK İÇİN BİRDEN FAZLA TAŞINMAZIN İPOTEK EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE TAKİP............................. 295 §2 İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA İLAMLI TAKİP .... 296 A. GENEL .............................................................................................. 296 B. İLAMA VEYA İLAM NİTELİĞİNDEKİ BELGEYE DAYALI TAKİP (İİK M. 150/H) ..................................................................... 298 C. KAYITSIZ ŞARTSIZ PARA BORCU İÇEREN İPOTEK SÖZLEŞMESİNE DAYALI İLAMLI TAKİP.................................. 299 D. İİK M. 150/I UYARINCA İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA İLAMLI TAKİBİ .......................................................... 302 §3 İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA İLAMSIZ TAKİP .. 315 A. GENEL .............................................................................................. 315 B. ÖDEME EMRİ VE ÖDEME EMRİNE İTİRAZ............................... 317 C. ÖDEME EMRİNE İTİRAZIN HÜKÜMDEN DÜŞÜRÜLMESİ ..... 319 I. İtirazın Kaldırılması ..................................................................... 319 1.İİK m. 150/a/b. 1 Hükmü Uyarınca İtirazın Kaldırılması ....... 319 2.İİK m. 68/b Hükmüne Dayalı Olarak İtirazın Kaldırılması ..... 321 II.İtirazın İptali Davası .................................................................... 326 III.İcra İnkâr Tazminatı .................................................................... 328 IV.Menfi Tespit ve İstirdat Davaları ................................................ 329 §4 İPOTEKLİ TAŞINMAZIN PARAYA ÇEVRİLMESİ ........................... 330 A. İPOTEKLİ TAŞINMAZIN PARAYA ÇEVRİLMESİNDE TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ İRTİFAK HAKLARI, TAŞINMAZ YÜKLERİ VE KİŞİSEL HAKLARIN DURUMU….330 B. TAKİBE DAYANAK YAPILAN İPOTEK İLE TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ DİĞER İPOTEKLERİN İLİŞKİSİ: SABİT DERECELER SİSTEMİ ................................................................... 333 I. Genel ............................................................................................ 333 II.Sabit Dereceler Sisteminin İstisnaları .......................................... 336 1.Sözleşmeden Doğan İstisna ..................................................... 336 2.Kanundan Kaynaklanan İstisnalar ........................................... 337 C. SATIŞ HAZIRLIKLARI VE SATIŞ TALEBİ ................................. 339 I. Açık Artırmanın İlanı ve İlgililere Tebliği ................................... 342 II.Artırma Şartnamesi ve Mükellefiyetler Listesinin Hazırlanması . 348 III.İpotekli Taşınmaz(lar)ın Açık Artırma Yoluyla Satışı ................ 354 IV.Satış Bedelinin Paylaştırılması .................................................... 362 1.İpotek Sırasına Göre Dağıtım ................................................. 363 2.Birden Fazla Taşınmazın Paraya Çevrilmesi Halinde Paylaştırma ............................................................................. 365 D. REHİN AÇIĞI BELGESİ ................................................................. 368 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM DİĞER TAŞINMAZ TEMİNATLARI §1 GENEL.................................................................................................... 372 §2 HUKUKİ SEBEP: TEMİNAT SAĞLAMA SÖZLEŞMESİNİN GÖRÜNÜM BİÇİMLERİ ...................................................................... 373 A. İNANÇ ANLAŞMASI ...................................................................... 373 B. GERİ ALIM HAKKI İÇEREN TEMİNAT AMAÇLI TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ................................................. 377 C. TEMİNAT AMAÇLI TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ................................................................................... 378 §3 TAŞINMAZ TEMİNATININ SAĞLANMASI: TAŞINMAZIN DEVRİ YAHUT DEVRİ TAAHHÜDÜ ................................................ 382 §4 TAŞINMAZIN TEMİNAT AMAÇLI DEVRİNE YÖNELİK İŞLEMLER VE LEX COMİSSORİA YASAĞI .................................... 383 §5 ALACAĞIN DEVRİ YAHUT SONA ERMESİNİN TEMİNATA ETKİSİ ................................................................................................... 387 A. ALACAĞIN DEVRİ ......................................................................... 387 B. ALACAĞIN SONA ERMESİ ........................................................... 389 §6 TAŞINMAZ REHNİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİN UYGULANABİLİRLİĞİ ....................................................................... 392 KAYNAKÇA................................................................................................ 393