Sevk Tarihi: 10.10.2026

Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı

I. EŞYA HUKUKUNUN KONUSU 1

II. AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI 1

A. Kavram 1

B. Unsurları 2

1) Eşya 2

a) Kavram 2

b) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) 5

aa) Bağımsız ve sürekli haklar 5

bb) Doğal güçler, enerji 5

cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar 5

c) Eşya çeşitleri ve ayrımın aynî haklar yönünden önemi 6

aa) Taşınır eşya – Taşınmaz eşya 6

bb) Basit eşya – Birleşik eşya – Eşya birliği 7

cc) Misli eşya – Gayrimisli eşya 7

dd) Tüketime tabi olan-olmayan eşya 7

ee) Bölünebilen-Bölünemeyen eşya 8

ff) Özel mülkiyete tabi olabilen-Özel mülkiyete tabi olamayan eşya 8

gg) Sahipli eşya — Sahipsiz eşya (res nullius) 9

2) Eşya Üzerinde Doğrudan Doğruya Hâkimiyet 9

3) Herkese Karşı İleri Sürülebilirlik 9

III. AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI 10

1) Sağladığı Yetkiye Göre 10

a) Mülkiyet hakkı 10

b) Sınırlı aynî haklar 10

aa) İrtifak hakları 10

bb) Rehin hakları 10

cc) Taşınmaz yükü 11

2) Hak Sahibinin Tayin Ediliş Tarzına Göre 11

IV. AYNÎ HAKLARA HÂKİM OLAN PRENSİPLER 12

1) Belirlilik (Muayyenlik) Prensibi 12

2) Kamuya Açıklık (Aleniyet) Prensibi 13

3) İnancın Korunması Prensibi 13

4) Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık Prensibi 14

5) Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı İşlememesi Prensibi 14

V. AYNÎ HAK - ALACAK HAKKI VE EŞYAYA BAĞLI BORÇ AYRIMI 14

BİRİNCİ KISIM

ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ

Birinci Bölüm

ZİLYETLİK

§ 1. GENEL BAKIŞ 17

§ 2. ZİLYETLİK KAVRAMI VE ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ 19

I. KAVRAM 19

II. ZİLYETLİĞİN HUKUKİ NİTELİĞİ 21

§ 3. ZİLYETLİĞE TÂBİ ŞEYLER 22

§ 4. ZİLYETLİĞİN ÇEŞİTLERİ 24

1) Haklı - Haksız Zilyetlik 24

2) İyi Niyetli - Kötü Niyetli Zilyetlik 24

3) Malik Sıfatıyla - Başka Sıfatla Zilyetlik 24

4) Asli - Fer’î Zilyetlik 25

5) Kendisi İçin - Kendisi İçin - Başkası İçin Zilyetlik ve Hizmet

Zilyetliği (Zilyet Yardımcılığı) 26

6) Dolaylı - Dolaysız zilyetlik 27

7) Tek Başına - Birlikte (Müşterek ve Elbirliğiyle) Zilyetlik 27

§ 5. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI VE KAYBI 28

I. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI 28

1) Aslen Kazanma 28

2) Devren Kazanma 29

3) Tesisen (Kurulmaya Bağlı) Kazanma 29

4) Miras Yolu ile Kazanma 30

II. ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ 30

1) Kısa Elden Teslim (Zilyetlik Sıfatının Değiştirilmesi) Yoluyla Zilyet Kılma 30

2) Yeni Zilyedin Dolaysız (Doğrudan Doğruya) Zilyet Kılınması 31

a) Malın teslimi 31

b) Araçların teslimi 32

c) Malın, yeni zilyedin fiili hâkimiyetine bırakılması 33

3) Yeni Zilyedin, Dolaylı (Vasıtalı) Zilyet Kılınması 33

a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma 34

b) Hükmen teslim 35

c) Zilyetliğin havalesi 37

d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi 41

III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ 42

1) Zilyedin Arzusu ile Sona Erme 42

2) Fiili Hâkimiyet Kaybı 42

§ 6. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI 43

I. ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKÂNI 44

II. ZİLYETLİK DAVALARI 46

1) Zilyetliğin Gasbında İade ve Tazminat Davaları 47

a) Zilyetliğin iadesi davası 47

b) Tazminat davası 48

2) Zilyetliğe Saldırı Halinde Açılacak Davalar 49

a) Saldırıya son verilmesi talebi 49

b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi 50

c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi 51

3) Hak Düşürücü Süreler 51

4) Yargılama Usulü 52

III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI 52

1) Amaç 52

2) Usul 53

a) Yetkili makam 53

b) Başvuru 53

c) Soruşturma ve karar 54

3) Kararın Sonuçları 54

a) İdare bakımından 54

b) Haklara etkisi bakımından 54

c) Uygulanması bakımından 55

4) Saldırının Tekrarlanmasında Ceza Yaptırımı 55

§ 7. TAŞINIRLARDA ZİLYETLİĞİN HAK KARİNESİ OLUŞU 55

I. KARİNELER 56

1) Mülkiyet Karinesi 56

2) Başkasının Mülkiyet Karinesine Dayanma 57

3) Fer’î Zilyetlikte Sınırlı Aynî Hak Veya Kişisel Hak Karinesi 58

II. KARİNENİN ROLÜ 59

A. Hâlihazır Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Savunması 59

B. Önceki Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Talebi (Taşınır Davası) 60

1) Taşınır Davasının Şartları 60

a) Zilyetlik, zilyedin iradesi dışında sona erdirilmiş olmalıdır 60

b) Şimdiki (hâlihazır) zilyedin üstün hak karinesinin çürütülmesi 61

aa) Birinci imkân: Şimdiki (hâlihazır) zilyedin zilyetliği kötü

niyetle kazandığını ispat 62

bb) İkinci imkân: Malın elinden rızası dışında çıktığını ispat 62

2) Taşınır Davasının Özellikleri 66

a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri 66

b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri 68

C. Zilyetlik Karinesine Güvenerek Kazanılan Hakkın Korunması 68

1) İyi Niyetle Kazanmanın Tam Korunduğu Haller 69

a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması 69

b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması 72

2) İyi Niyetle Kazanmanın Korunmadığı Haller 72

3) İyi Niyetle Kazanmanın Kısmen Korunduğu Haller 73

§ 8. TAŞINMAZLARDA HAK KARİNESİ 73

I. TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARDA 74

II. TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARDA 75

§ 9. ZİLYETLİĞİN GERİ VERİLMESİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER 75

I. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU 76

1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı 77

2) Yaptığı Giderler (Masraflar) Bakımından Talep Hakkı 78

a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları 78

b) Zilyedin masrafları talep hakkı 79

II. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN

(KÖTÜ NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU 80

1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı 80

a) Malı alıkoymuş olması yüzünden hak sahibinin uğradığı zararlar 81

b) Elde ettiği ürünler 82

c) Elde etmeyi ihmal ettiği ürünler 83

d) Kötü niyetli zilyedin malı bizzat kullanma suretiyle elde ettiği

menfaatler: Ecrimisil 83

e) Diğer yararlar 86

2) Giderleri Talep Hakkı 87

İkinci Bölüm

TAPU SİCİLİ

§ 1. GENEL BAKIŞ 88

§ 2. TAPU SİCİLİ KAVRAMI VE UNSURLARI 90

I. KAVRAM 90

II. ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR 90

1) Temel Sicil: Tapu Kütüğü 90

2) Kat Mülkiyeti Kütüğü 91

3) Yevmiye Defteri 92

4) Belgeler 92

5) Planlar 93

III. YARDIMCI SİCİLLER 94

1) Aziller Sicili 94

2) Düzeltmeler Sicili 94

3) Kamu Orta Malları Sicili 94

4) Tapu Envanter Defteri 94

5) İdari Sınırlar Kayıt Defteri 95

§ 3. TAPU SİCİLİ TEŞKİLATI VE DEVLETİN SORUMLULUĞU 95

I. TEŞKİLAT 95

II. TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN SORUMLULUĞU 95

1) Sorumluluğun Şartları 95

a) Zarar bulunmalıdır 96

b) Zarar tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğmalıdır 97

c) Nedensellik bağı olmalıdır 101

2) Uygulanacak Esaslar ve Rücu Sorunu 101

§ 4. TAPU SİCİLİ SİSTEMİMİZE HÂKİM OLAN PRENSİPLER 102

I. TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ 102

II. TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN

TESCİL GEREKMESİ 102

III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI 102

IV. TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ

KİŞİLER İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ 103

V. TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI 103

1) Prensip 103

2) Kamuya Açıklık Prensibinin Sonucu 105

§ 5. TAŞINMAZLARIN KÜTÜĞE GEÇİRİLMESİ 106

I. UYGULANACAK HÜKÜMLER 106

II. KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER:

TAŞINMAZ KAVRAMI VE TAPULAMANIN YAPILIŞI 106

A. Taşınmaz Kavramı 106

1) Arazi 107

2) Bağımsız ve Sürekli Haklar 107

a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır 107

b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir 108

c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir 109

d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir 109

3) Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler 109

B. Kadastro (Tapulama) 110

1) 3402 sayılı Kadastro Kanunu Uyarınca Kadastro 111

a) 3402 sayılı Kanun’un amacı ve uygulama alanı 111

b) Uygulanacak metot 112

c) Teşkilat 112

d) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri 112

e) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar 113

aa) Tapuya kayıtlı taşınmazlarda 113

bb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda 114

cc) Diğer hükümler 114

f) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz 115

g) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi 116

h) Taşınmaz tespitinin sonucu 117

III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR 117

IV. TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ 120

1) Ayırma 121

2) Birleştirme 121

§ 6. TAŞINMAZA AİT KÜTÜK SAYFASINA YAPILACAK KAYITLAR 122

I. TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ 122

II. AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ 123

A. Tescil 123

1) Kavram 123

2) Tescil için Gerekli Şartlar 123

a) Taşınmaza sayfa açılması yolu ile 123

b) Taşınmaza sayfa açıldıktan sonra 123

aa) Talep-İstem 123

aaa) Talep yetkisi 124

bbb) Talebin şekil ve içeriği 125

ccc) Talebin hukuki niteliği 127

c) Belgeleme 127

aa) Tescil talebinde bulunma yetkisinin belgelenmesi 128

bb) Hukuki sebebin belgelenmesi 128

cc) Belgelerin noksanlığı 129

3) Tescilin Yapılışı 129

a) Mülkiyet hakkının tescili 130

b) İrtifak ve rehin hakları ile taşınmaz yüklerinin tescili 131

4) Tebliğ 132

B. Terkin 132

1) Terkin için Gerekli Şartlar 132

a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler 132

b) Sicili düzeltici terkinler 133

aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa 133

bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa 133

2) Terkinin Şekli 134

C. Kaydın Değiştirilmesi 134

III. ŞERHLER 134

A. Kişisel Hakların Şerhi 135

1) Medeni Kanun’da Belirtilenler 135

2) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Belirtilenler 136

3) Şerhin Tapu Kaydına İşlenmesi 137

B. Tasarruf Yetkisine Ait Kısıtlamaların Şerhi 138

1) Medeni Kanun’da Belirtilenler 138

a) MK m. 1010/f. 1’de belirtilenler 138

aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları

(MK m. 1010/1- b.1) 138

bb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre

(MK m. 1010/1-b.2) 139

cc) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması (MK m. 1010/1-b.3) 140

b) Medeni Kanun’un diğer hükümlerinde belirtilenler 140

aa) Aile konutu 140

bb) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf

yetkisinin sınırlandırılması 141

2) Medeni Kanun Dışında Belirtilenler 141

C. Geçici Tescillerin Şerhi 141

1) Medeni Kanun’da Öngörülenler 141

a) Aynî hak iddiası 142

b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan tamamlanmasına kanunen imkân verilenlerin talepleri 142

2) Usul 143

IV. BEYANLAR 143

1) Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanı Yönetmeliğinde

Belirtilenler 144

2) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Belirtilenler 144

V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER 145

§ 7. TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKMÜ 145

I. TESCİLİN HÜKMÜ 145

A. Tescilin Olumsuz Hükmü 146

1) Tescil Prensibinin Mülkiyet Hakkındaki İstisnaları 146

2) İrtifak Hakkı ve Taşınmaz Yükünün Tescilsiz Kazanılması 147

3) Rehin Hakkının Tescilsiz Kazanılması 147

B. Tescilin Olumlu Hükmü: İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması 148

1) Uygulama Şartları 148

a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir 148

b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir 149

c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir 149

d) Koruma üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımı içindir 150

e) Koruma üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer

kurucu unsurlar geçerli ise mümkündür 152

2) Uygulama halleri 152

a) Medeni Kanun m. 1023’ün Kapsamına Giren Haller 153

b) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına girmeyen haller 153

aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller 153

bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi

tescil edilmiş haklar 153

cc) Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukuki sebepteki sakatlıklar: 154

dd) Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki

sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler 154

ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil

yetkisindeki sakatlıklar 154

ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar 154

3) İyi Niyetin Etkisi 155

C. Aynî Hakkın İçeriğinin Belirlenmesi 156

II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ 157

1) Taşınmazı Teşhise Yarayacak Bilgi 157

2) Şerhler 157

a) Kişisel hakların şerhinin hükmü 157

b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü 159

aa) MK m. 1010’da belirtilen şerhlerin hükmü 159

aaa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar 159

bbb) Haciz, iflâs ilânı, konkordato ile verilen süre 160

ccc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması 160

bb) Medeni Kanun’un diğer hükümleriyle getirilen şerhlerin hükmü 161

aaa) Aile konutu 161

bbb) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler 162

c) Geçici tescil şerhlerinin hükmü 162

3) Beyanlar 162

§ 8. TAPU SİCİLİNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKÜMSÜZLÜĞÜ 164

I. YOLSUZ TESCİL 164

A. Yolsuz Tescilin Sakıncaları 164

B. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi 165

1) Medeni Kanun’a Göre 165

a) Kurucu unsurlardaki sakatlık veya tescilin yapılmasındaki

yolsuzluklarda 165

aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz olması 165

aaa) Düzeltme (tashih) davası 165

bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme 167

bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden

yolsuz olması 168

b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma

uymayan tescillerde 169

aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde 169

bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde 169

II. DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU 169

1) Taşınmazı Teşhise Yarayan Bilgi 169

2) Yolsuz Şerhler 170

3) Yolsuz Beyanlar 170

İKİNCİ KISIM

MÜLKİYET

Birinci Bölüm

GENEL HÜKÜMLER

§ 1. MÜLKİYET KAVRAMI 171

§ 2. MÜLKİYETİN İÇERİĞİ 175

I. AKTİF YETKİ 175

II. KORUYUCU YETKİ 177

1) İstihkak Davası (Rei Vindicatio) 177

a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği 177

b) Davacı-Davalı sıfatları 179

2) Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası (Actio Negatoria) 180

a) Genel olarak 180

b) Davacı-Davalı sıfatları 181

§ 3. MÜLKİYETİN KONUSU VE KAPSAMI 182

I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR 183

1) Tanım ve Hükmün Amacı 183

2) Bütünleyici Parça Vasfının Kazanılması 184

a) Sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme 185

b) Yerel adetlere göre temel unsur sayılma 186

3) Bütünleyici Parça Vasfının Kaybı ve Hukuki Sonuçları 187

4) Ayrıca Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler ve Özellikle Ürünler 188

a) Yapılar ve dikili bitkiler 188

b) Doğal ürünler 188

aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler 188

bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü verimler 189

5) Bütünleyici Parça Sayılmanın Hukuki Sonuçları 190

II. EKLENTİ 190

1) Tanımı ve Hükmün Amacı 190

2) Eklenti Vasfının Kazanılması 191

a) Özgüleme (tahsis) 191

b) Dış Bağlantı 193

3) Eklenti Olmanın Hukuki Sonuçları 193

§ 4. MÜLKİYETİN ÇEŞİTLERİ 195

I. GENEL OLARAK 195

II. PAYLI MÜLKİYET 196

1) Kavram 196

2) Paylı Mülkiyetin Kurulması 197

a) Hukuki işlem ile 197

b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile 197

c) Kanun gereği 198

3) Paydaşların Payları Bakımından Durumları 198

a) Pay oranı 198

b) Paydaşın payında tasarrufu 199

c) Paydaşın hakkını koruması 201

4) Paylı Mülkiyet Birliği ve Yönetimi 202

a) Olağan yönetim işleri 203

b) Önemli yönetim işleri 204

c) Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar 206

5) Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri 206

a) Yönetime katılma yetkisi 206

b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi 207

c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri 208

d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi 209

6) Paydaşların Giderlere ve Yükümlülüklere Katılması 210

7) Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi 211

a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi 211

aa) Payın devri yoluyla 212

bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması 212

cc) Terk yoluyla 213

b) Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle

paylaşma (taksim) 213

aa) Paylaşma isteme hakkı 214

bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları 214

aaa) Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması 214

bbb) Paylaşma hakkından feragat sözleşmesinin varlığı 216

ccc) Zamanın paylaşma için uygun olmaması 216

cc) Paylaşmanın yapılışı 217

III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ 219

1) Kavram 219

2) Elbirliği Mülkiyetinin Kurulması 220

a) Elbirliği ortaklığı halleri 220

b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması 221

3) Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu 222

4) Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi 224

5) Elbirliği Mülkiyeti Kurumuna Yöneltilen Eleştiriler 225

İkinci Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

§ 1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU 226

§ 2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 227

I. GENEL OLARAK KAZANMA ÇEŞİTLERİ 227

1) Aslen Kazanma-Devren Kazanma 227

2) Tescille Kazanma-Tescilden Önce Kazanma 227

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI 228

1) Genel Olarak Şartları 228

2) Kazanma Sebebi 228

a) Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle

aykırılığın sonuçları 229

aa) Şekil 229

bb) Şekle aykırılığın sonuçları 234

b) Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu

doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi 237

aa) Vekâletnamenin şekli 237

bb) Özel yetki 238

cc) Temsil yetkisinin kapsamı 239

c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa 239

d) İnançlı devir (temlik) 242

e) Namı müstear 247

f) Taşınmaz satış vaadi 248

aa) Niteliği 248

bb) Şekli 249

cc) Hükmü 250

dd) Tapuya şerh verilmesi 250

ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları 251

g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu 254

III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ 256

1) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilenler 257

a) Miras 257

b) Mahkeme kararı 257

c) Cebrî icra 259

d) İşgal 260

aa) Tanım ve şartları 260

bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz 260

aaa) Tapuya kayıtlı olup da sicile göre sahipsiz hale

gelen taşınmazlar 260

bbb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar 261

cc) İşgal fiili ve sonuçları 261

e) Kamulaştırma (İstimlâk) 262

2) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilmemiş Olanlar 264

a) Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya kuruluşuna geçmesi 264

b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi 265

c) Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği 265

d) Yeni arazi oluşması 265

aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır 265

bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır 266

cc) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden

gelmiş olmalıdır 267

dd) Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli bir arazi olmalıdır 267

e) Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya

sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi 267

IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI 268

A. Olağan Zamanaşımı (Sicile Dayanan Zamanaşımı) 269

1) Zamanaşımı ile Kazanmanın Şartları 269

a) Taşınmaza ilişkin şart 269

b) Kazanana ilişkin şart 270

c) Zilyetliğe ilişkin şart 270

2) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü 273

B. Olağanüstü Zamanaşımı (Sicil Dışı Zamanaşımı) 274

1) Uygulanacak Hükümlere Genel Bakış 274

2) MK m. 713’e Göre Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanımın Koşulları 275

a) Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır 276

aa) Taşınmaz, tapusuz veya tapudan kime ait olduğu

anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait olmalıdır 276

aaa) Tapusuz taşınmazlar 276

bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaip

şahsa ait olması 277

bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmaya

elverişli olmalıdır 279

b) Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle

zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır: 280

aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi 280

aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik 280

bbb) Davasız zilyetlik 281

ccc) Aralıksız zilyetlik 282

bb) Zilyetliğin ispatı 283

c) Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra

işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir 284

3) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü 285

4) 1515 Sayılı Kanun 286

§ 3. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBI 287

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN NİSBİ KAYBI 287

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MUTLAK KAYBI 287

1) Taşınmazın Tamamen Yok Olması 287

2) Taşınmaz Mülkiyetini Terk 288

3) Kamulaştırma 289

§ 4. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI 290

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN YATAY KAPSAMI 291

1) Kadastrosu Yapılmış Tapulu Taşınmazlarda Sınır 291

2) Tapusuz Taşınmazlarda Sınır 294

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DİKEY KAPSAMI 294

III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MADDE İTİBARİYLE KAPSAMI 296

A. Arazide İnşa Olunan Şeyler: Yapılar 297

1) Prensip 297

2) Prensibin Yapının Haksız Olması Halindeki Sonuçları 298

a) Yapıyı arazi malikinin yapmış olması 299

aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi 299

bb) Tazminat talebi 301

cc) Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi 302

aaa) Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır 302

bbb) Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır 303

ccc) Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu

talep reddedilmiş olmalıdır 303

ddd) Malzeme sahibi MK m. 723 uyarınca tazminat talep

etmemiş olmalıdır 303

eee) Mülkiyetin devrine ilişkin yenilik doğuran hak kullanılmalıdır 303

b) Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması 304

aa) Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı 304

bb) Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde malzeme

malikinin tazminat talebi 306

cc) Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin

malzeme malikine geçirilmesi talebi 308

aaa) Şartları 308

bbb) Yenilik doğuran hakkın talep eden tarafından kullanılması 308

c) Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması 309

aa) Arazi malikinin hakları 309

bb) Malzeme malikinin hakları 310

cc) Yapıyı yapanın hakları 310

3) İstisnalar 310

a) Üst hakkı (İnşaat hakkı) 311

aa) Üst hakkının niteliği 311

bb) Bağımsız bölümlerin üst hakkı konusu olamaması 312

b) Mecralar 313

c) Başkasının arazisine taşırılan yapı (Taşkın yapı) 314

aa) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü 315

aaa) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt varsa 315

bbb) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt yoksa 316

bb) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan

kısmın hukuki durumu 317

aaa) İrtifak hakkı varsa 317

bbb) İrtifak hakkı bulunmuyor fakat katlanma

yükümlülüğü varsa 318

B. Arazi Üzerine Dikilen Fidanlar: Dikili Bitkiler 319

C. Arazideki Kaynaklar 321

1) Prensip 321

2) Kaynak Üzerindeki Hakkın Korunması 323

3) Aynı Yataktan Beslenen Kaynaklar 324

§ 5. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI 325

I. MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR 325

1) Şerh Verilmiş Alım Hakkı 326

2) Şerh Verilmiş Geri Alım Hakkı 328

3) Şerh Verilmiş Önalım Hakkı 330

a) Sözleşmesel önalım hakkının niteliği ve sözleşmenin şekli 330

b) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılması 330

c) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılmasının sonuçları476a 333

d) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılmasında süreler 333

II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR 334

A. Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar 335

1) Kazı ve Yapı Yaparken Uyulacak Kurallar 336

2) Dikilecek Şeylerde Uyulacak Hükümler 337

3) Araziye Sınırlık Koyma Mecburiyeti 337

4) Toprağın İyileştirilmesi 337

B. Özel Hukuk Kısıtlamaları 338

1) Genel Olarak 338

a) Doğrudan doğruya kısıtlama-dolaylı kısıtlama ayrımı 339

b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım: 340

c) Korunan kişiler bakımından ayrım 340

2) Paylı Mülkiyette Yasal Önalım Hakkı 340

a) Yasal önalım hakkının niteliği 340

b) Yasal önalım hakkının kullanılması 342

c) Yasal önalım hakkının dava yolu ile kullanılmasının sonuçları 344

d) Yasal önalım hakkının kullanılmasında süreler 345

e) Birden çok paydaşın önalım hakkını kullanması 346

f) Yasal önalım hakkından veya hakkı kullanmaktan feragat 347

3) Komşular Lehine Konulmuş Kısıtlamalar 347

a) Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar 347

b) Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar 349

c) Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine

geçmesine katlanma yükümlülüğü 350

d) Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü 351

e) Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü 351

f) Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü 354

g) Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı kurma yükümlülüğü 357

h) Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü 358

4) Herkesin Yararlanabileceği Kısıtlamalar 359

a) Orman ve meralara girme 359

b) Düşen şeylerin aranması 359

c) Zorunluluk hali 360

§ 6. TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU 361

I. GENEL BAKIŞ 361

II. TANINAN DAVALAR 362

1) Eski Hale Getirme Davası 362

2) Tazminat Davası 362

3) Tehlikenin Giderilmesi Davası 362

III. SORUMLULUĞUN ŞARTLARI 363

1) Mülkiyetin Yasal Kısıtlamalara Aykırı Kullanılması 363

a) Kısıtlamaların çeşitlerine göre aykırı kullanma 363

b) Kaçınılmaz taşkınlıklar 363

c) Yapma veya yapmama tarzında kısıtlamalara aykırı davranış 364

2) Kusur Dışında Haksız Fiil Sorumluluğunun Şartları 364

IV. DAVA HAKKI SAHİPLERİ 364

V. MALİK DIŞINDA SORUMLULAR 365

VI. DEVLETİN VE DİĞER KAMU TÜZEL KİŞİLERİNİN DURUMU 366

§ 7. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ÖZEL BİR ÇEŞİDİ KAT MÜLKİYETİ 366

I. GENEL BAKIŞ 366

II. KAVRAM VE NİTELİK 367

1) Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kat Mülkiyeti Kavramı 367

a) Bağımsız bölüm 369

b) Ortak yer 369

c) Eklenti 371

2) Kat İrtifakı Kavramı 371

III. KAT MÜLKİYETİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER 372

IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI 372

1) Genel Prensipler 372

2) Kurulması 373

a) Kat mülkiyetinin taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı

yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması 373

b) Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması 374

aa) Resmi senet 374

bb) Kat mülkiyetinin tescili 375

c) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması 376

d) Kat mülkiyetinin kat irtifakına dayanılarak kurulması 378

V. KAT İRTİFAKI 379

1) Kavram ve Niteliği 379

2) Kat İrtifakının Kurulması 379

a) Uyulacak esaslar 379

b) Kat irtifakının taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin

tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması 380

c) Kat irtifakının iradi olarak kurulması 380

aa) Resmi senet düzenlenmesi 380

bb) Tescil 381

3) Kat İrtifakının Hükümleri 381

4) Kat İrtifakının Sona Ermesi 382

VI. KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI 383

A. Kat Maliklerinin Hakları 383

1) Bağımsız Bölümlerde 383

2) Ortak Yerlerde 383

B. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri 384

1) Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü 385

2) Bağımsız Bölüm ve Eklentisini Özgülenme Amacına Uygun

Kullanma Yükümlülüğü 385

3) Bağımsız Bölümünde Ana Yapıya Zarar Verecek Nitelikte

Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü 387

4) Onarım İçin Bağımsız Bölümüne Girme İzni Verme ve Bölümünde

Gerekli İşlerin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü 387

5) Ana Taşınmazın Bakımı, Mimari Durumu ile Güzelliği ve

Sağlamlığını Koruma Yükümlülüğü 388

6) Genel Giderlere Katılma Borcu 389

a) KMK m. 20/f. 1’e göre, genel giderlere şunlar girmektedir 389

b) KMK m. 20/f. 1’de belirtilen genel giderlere katılma payı değişiktir 389

c) Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak tedbirler 390

aa) Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi 390

bb) Gecikme tazminatı 391

cc) Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili 391

dd) Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm

üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı 392

ee) Ortak gider alacağına tanınan öncelik 392

VII. KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM 392

1) Yönetim Planı 392

2) Genel Kurul = Kat Malikleri Kurulu 394

a) Oluşması ve yetkileri 394

b) Toplantı yapma ve karar alma şekli 394

3) Yönetici 395

a) Tayini 395

b) Yetki ve görevleri 396

c) Yöneticinin istifası veya azli 398

4) Denetçi veya Denetim Kurulu 398

VIII. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNİN İYİ İŞLEMESİ İÇİN ALINAN TEDBİRLER 399

1) Paylı Mülkiyet Açısından 399

a) Paylaşma istenememesi 399

b) Yasal önalım hakkı olmaması 399

c) Tahliye kolaylığı 399

d) Tebligat kolaylığı 399

2) Borç ve Yükümlülüklere Uymayı Sağlamak Açısından 400

a) Genel olarak 400

b) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devredilmesi 400

3) Uyuşmazlıkların Çözümü Açısından Özel Muhakeme Usulü 401

a) Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hâkimin müdahalesi

istenebilecek uyuşmazlıklar 402

aa) Genel yönetim uyuşmazlıkları 402

bb) Kat maliklerinin borçlarını yerine getirmemesi 403

IX. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 404

1) Kütükteki Kaydın Terkini İle Sona Erme 404

2) Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması İle Sona Erme 405

3) Ana Taşınmazın Kamulaştırılması İle Sona Erme 405

4) Ana Taşınmazın Harap Olması İle Sona Erme 406

a) Ana taşınmazın tümünün harap olması 406

b) Ana taşınmazın kısmen harap olması 406

X. TOPLU YAPILARA İLİŞKİN DÜZENLEME 407

1) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulması 408

2) Toplu Yapılarda Yönetim 411

a) Kanun’daki düzenleme 411

b) Yönetim organları 414

aa) Kat malikleri kurulları 414

aaa) Blok kat malikleri kurulu 414

bbb) Blok olmayan yapılar malikleri kurulu 415

ccc) Ada kat malikleri kurulu 415

ddd) Toplu yapı kat malikleri kurulu 415

bb) Temsilciler kurulları 415

aaa) Blok temsilciler kurulu 416

bbb) Ada temsilciler kurulu 417

ccc) Toplu yapı temsilciler kurulu 417

cc) Yöneticiler ve denetçiler 418

aaa) Blok yöneticisi ve denetçisi 418

bbb) Blok niteliğinde olmayan yapılar yönetici ve denetçisi 418

ccc) Ada yöneticisi veya denetçisi 418

ddd) Toplu yapı yönetici ve denetçisi 419

3) Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 419

XI. DEVRE MÜLK HAKKI 420

1) Genel Bakış 420

2) Kavram 420

3) Devre Mülk Hakkının Kurulması 421

a) KMK m. 57’ye göre devre mülk hakkı, ancak mesken olarak

kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümde kurulabilir 421

b) Bir binada veya bağımsız bölümde, devre mülk hakkına sahip olacak kimseler bu binaya veya bağımsız bölüme paylı mülkiyet

tarzında malik olmalıdır 421

c) Devre mülk hakkının kurulması hususunda tapu sicil

müdürlüğünde resmi senet düzenlenecektir 422

4) Devre Mülk Hakkının Hükümleri 423

a) Genel olarak 423

b) Hak sahiplerinin yetkileri 424

c) Hak sahiplerinin yükümlülükleri 425

5) Devre Mülk Hakkına Tabi Taşınmazda Yönetim 426

6) Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi 426

Üçüncü Bölüm

TAŞINIR MÜLKİYETİ

§ 1. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KONUSU 428

I. TAŞINIR EŞYA 428

II. DOĞAL GÜÇLER 429

§ 2. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 430

I. DEVREN KAZANMA 430

1) Zilyetliğin Devri ve Tarafların Anlaşması (Aynî Sözleşme) 430

2) Geçerli Bir Kazanma Sebebinin Gerekli Olup Olmadığı 432

3) İstisnai Durumlar: Zilyetlik Devredilmeden Mülkiyetin Kazanılması 433

4) Hükmen Teslim Yolu İle Mülkiyet Kazanılmasında Sınırlamalar 434

5) Mülkiyeti Saklı Tutma Sözleşmesi 435

II. ASLEN KAZANMA 437

1) Sahiplenme (İhraz) 437

2) İşleme Sonucu Kazanma (Hukukî Tağyir) 438

3) Malların Birleşmesi veya Karışması Sonucu Kazanma 439

4) Arıların Mülkiyetini Kazanma 440

5) Eşya Bulanın, Bulduğu Eşyanın Mülkiyetini Kazanması 440

6) Definenin Mülkiyetini Kazanma 442

7) Zamanaşımı ile kazanma 442

§ 3. TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAYBI 443

ÜÇÜNCÜ KISIM

SINIRLI AYNÎ HAKLAR

Birinci Bölüm

GENEL BİLGİLER

§ 1. SINIRLI AYNÎ HAK KAVRAMI 445

§ 2. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN ÇEŞİTLERİ 446

I. YARARLANMA HAKLARI (İRTİFAKLAR:MK m. 779-838) 446

II. TEMİNAT (GÜVENCE) HAKLARI (MK m. 850-972) 446

III. TAŞINMAZ YÜKÜ (MK m. 839-849) 446

§ 3. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN BAŞLICA ÖZELLİKLERİ VE BAĞLI

OLDUKLARI GENEL KURALLAR 446

I. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ 446

II. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN MÜLKİYET KARŞISINDA DURUMU 447

III. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN KONUSU 448

IV. MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜZERİNDE SINIRLI AYNÎ HAK

SAHİBİ OLMASI 448

1) Malik Lehine İrtifak 448

2) Malik Lehine Taşınmaz Rehni 449

3) Malik Lehine Taşınmaz Yükü 450

§ 4. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI 450

I. GENEL BAKIŞ 450

II. TAŞINMAZLARDA SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI 451

İkinci Bölüm

İRTİFAK HAKLARI

§ 1. GENEL BİLGİLER 453

I. KAVRAM 453

II. İRTİFAK HAKKININ ÇEŞİTLERİ 453

1) Yararlanma Yetkisinin Kapsamı Açısından İrtifak Çeşitleri 454

a) Tam yararlanma sağlayan irtifaklar 454

b) Sınırlı yararlanma sağlayan irtifaklar 454

2) Yararlanma Yetkisinin Tarzı Açısından İrtifak Çeşitleri 455

a) Olumlu irtifaklar 455

b) Olumsuz irtifaklar 456

3) Hak Sahibinin Tayini Açısından İrtifak Çeşitleri 456

a) Kişisel irtifaklar 456

b) Eşyaya bağlı irtifaklar 457

III. İRTİFAKLARA UYGULANACAK HÜKÜMLER 458

1) Genel Olarak 458

2) Kazanma Açısından 458

3) İrtifak Hakkı Sahibinin Korunması Açısından 458

§ 2. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKLAR 459

I. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKIN KONUSU 459

II. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ KAZANILMASI 460

1) Tescille Kazanma 461

2) Sicil Dışı (Tescilden Önce) Kazanma 462

a) Miras 462

b) İşgal 463

c) Kamulaştırma 463

d) Cebrî icra 463

e) Mahkeme kararı 463

3) İrtifak Hakkının Zamanaşımı İle Kazanılması 464

a) Olağan zamanaşımı ile kazanma 464

b) Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma 465

IV. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ 465

1) Terkin ile Sona Erme 465

2) Terkin Dışı Sona Erme 466

a) Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması 466

b) Yüklü taşınmazın kamulaştırılması 466

c) Sürenin sona ermesi 466

d) Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi 466

e) Mahkeme kararı 466

aa) İrtifakın sağladığı yararın yok olması (MK m. 785/f. 1) 466

aaa) Genel bakış 466

bbb) İrtifakın sağladığı yararın belirlenmesi 467

ccc) Yararın yok olması halinde irtifakın terkini (MK m. 785/f. 1) 467

bb) Yararın, yük karşısında azalması halinde irtifakın terkini

(MK m. 785/f. 2) 468

V. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLERİ 469

A. İrtifakın İçeriğinin Belirlenmesi 469

B. İrtifak Hakkının Kullanılmasına İlişkin Hükümler 470

1) Yararlanan Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler 470

a) İrtifak hakkı sahibinin yetkileri 470

b) İrtifak hakkı sahibinin yükümlülükleri 470

2) Yüklü Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler 471

a) Yüklü taşınmaz malikinin yetkileri 471

aa) İrtifak yerinin değiştirilmesini talep hakkı 471

bb) İrtifakın terkinini talep hakkı 472

b) Yüklü taşınmaz malikinin yükümlülükleri 472

3) İrtifak Hakkının Değişen Duruma Uydurulması 472

a) Değişen ihtiyaçlar dolayısıyla yükün ağırlaştırılamaması 472

b) İrtifakın çözülmesi hükümlerinin uygulanması 472

§ 3. KİŞİSEL İRTİFAKLAR 473

I. KİŞİYLE BAĞLI İRTİFAKLAR (İNTİFA VE OTURMA HAKKI) 473

A. Genel Bakış 473

B. İntifa Hakkı 473

1) Kavram ve Özellikleri 473

2) İntifa Hakkının Kazanılması 474

a) Tesisen (kurulma yoluyla) kazanma 474

b) Aslen kazanma 475

3) İntifa Hakkının Sona Ermesi 475

a) Sona erme sebepleri 475

aa) Taşınmaz üzerinde intifada 475

aaa) Taşınmazın tamamen yok olması 475

bbb) Kamulaştırma 476

ccc) Mahkeme kararı 476

ddd) Cebrî icra 476

eee) Ölüm, kişiliğin sona ermesi, sürenin sona ermesi 476

fff) Terkin ile sona erme 477

bb) Taşınır ve alacaklar üzerinde intifada 478

b) İntifa hakkının sona ermesinin sonuçları 479

aa) Geri verme borcu 479

bb) İntifa konusunun geri verilmesinde hak sahibinin sorumluluğu 479

cc) İntifa hakkı sahibinin giderleri talep hakkı 480

dd) Söküp alma hakkı 481

4) İntifa Hakkının Hükümleri 482

a) İntifa hakkı sahibinin hakları 482

aa) İntifa konusu mala zilyet olma yetkisi 482

bb) İntifa konusu malı kullanma yetkisi 483

cc) İntifa konusu malın ürünlerini ve gelirlerini elde etmek yetkisi 483

aaa) Doğal ürünler 483

bbb) Hukuki ürünler 484

dd) İntifa konusu malı yönetme yetkisi 485

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi 485

ff) İntifa konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi 486

b) İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri 487

aa) Bakım ve koruma yükümlülüğü 487

bb) Koruma ve işletme masrafları ile vergileri ödeme yükümlülüğü 487

cc) İntifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü 488

c) Malikin hakları 488

aa) İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi 488

bb) Gözetim yetkisi 489

cc) Güvence (teminat) isteme yetkisi 489

dd) İntifa hakkı sahibinin intifa konusu eşya üzerindeki

zilyetliğine son verilmesini talep yetkisi 490

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi 490

ff) Yönetime katılma yetkisi 490

d) Malikin yükümlülükleri 491

aa) Özdeğeri koruma önlemleri 491

bb) İntifa konusu eşyanın özdeğerine ilişkin önemli giderler 491

cc) Alacak üzerinde intifada yönetime katılma 491

5) Özel İntifa Çeşitleri 491

a) Tüketime tabi eşya üzerinde intifa: Gerçek olmayan intifa

(Quasi usus - fructus) 491

b) Haklar, özellikle alacak üzerinde intifa 492

aa) Genel kavram ve hukuki nitelik 492

bb) Alacak üzerinde intifa 493

c) Malvarlığı üzerinde intifa 494

C. Oturma Hakkı 495

1) Oturma Hakkı Kavramı 495

2) Oturma Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi 496

3) Oturma Hakkının Konusu ve Hükümleri 496

II. DÜZENSİZ KİŞİSEL İRTİFAKLAR (El Değiştirebilen Kişisel İrtifaklar) 497

A. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) 498

1) Kavram 498

2) Önemi 499

3) Çeşitleri 499

4) Üst Hakkının Kazanılması 501

5) Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sona Ermenin Sonuçları 502

6) Süresinden Önce Üst Hakkının Arazi Malikine Devri Talebi 503

7) Üst Hakkının Hükümleri 505

B. Kaynak Hakkı 508

1) Kaynak Hakkı Kavramı 508

2) Kaynak Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi 508

3) Kaynak Hakkının Hükümleri 509

C. Diğer Düzensiz Kişisel İrtifaklar 509

1) Kavram 509

2) Hak Sahibi 510

3) Kazanma ve Sona Erme 510

4) Hükümleri 511

Üçüncü Bölüm

TAŞINMAZ YÜKÜ

§ 1. TAŞINMAZ YÜKÜ KAVRAMI VE YÜKÜN KAPSAMI 512

I. KAVRAM 512

II. YÜKÜN KAPSAMI 512

1) Edim Borcu 513

2) Taşınmazın Borcun Teminatı Olması 514

§ 2. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN ÇEŞİTLERİ 515

1) Kişi Lehine Taşınmaz Yükü – Eşyaya Bağlı Taşınmaz Yükü 515

2) Özel Hukuk Taşınmaz Yükü - Kamu Hukuku Taşınmaz Yükü 515

§ 3. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN KAZANILMASI 516

1) Kazanma Yolları 516

§ 4. TAŞINMAZ YÜKÜNÜN SONA ERMESİ 517

1) Genel Olarak 517

2) Yükten Kurtulma Yolu İle Sona Erdirme 517

a) Yük alacaklısının taşınmazını yükten kurtarma yetkisi 517

b) Yüklü taşınmaz malikinin taşınmazı yükten kurtarma yetkisi 518

Dördüncü Bölüm

REHİN HAKLARI

Birinci Ayırım

TAŞINMAZ REHNİ

§ 1. TAŞINMAZ REHNİ KAVRAMI VE ÇEŞİTLERİ 519

§ 2. İPOTEK, İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİ

ARASINDAKİ FARKLAR 521

I. İPOTEK 521

II. İRAT SENEDİ 522

III. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ 523

§ 3. TAŞINMAZ REHNİNE HÂKİM GENEL KURALLAR 523

I. TAŞINMAZ REHNİNDE BELİRLİLİK İLKESİNE

İLİŞKİN HÜKÜMLER 524

1) Genel Bakış 524

a) Alacak açısından belirlilik ilkesine göre taşınmaz rehni kurulurken belirli bir alacak miktarının (kural olarak) Türk parası ile tapuda

gösterilmesi gerekir (MK m. 851/ f. 1) 524

b) Rehin konusu açısından belirlilik ilkesine göre, rehinle yüklenecek taşınmaz, belirli, tapuya kayıtlı bir taşınmaz

olmalıdır (MK m. 853) 527

2) Bir Alacağın Birden Fazla Taşınmazla Teminat Altına Alınması 528

a) Kural 528

b) İstisna 529

II. TAŞINMAZ REHNİNDE KAMUYA AÇIKLIK İLKESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER 530

A. Taşınmaz Rehninin Kazanılması 530

1) Tescil İle Kazanma 530

a) Kazanma sebebi 531

aa) Taşınmaz rehni sözleşmesi 531

bb) Ölüme bağlı tasarruf 534

cc) Malikin tek taraflı tasarrufu 534

dd) Kanun hükmü 535

ee) Mahkeme kararı 535

b) Tescilin icrası 536

2) Sicil Dışı Kazanma 537

B. Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi 538

III. SABİT DERECELER SİSTEMİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER 540

1) İlerleme Sistemi 540

2) Sabit Dereceler Sistemi 541

3) Türk Hukukunda Sabit Dereceler Sistemi 541

a) Sistemin tercih sebepleri 541

b) Sabit dereceler sisteminin hükümleri 541

c) Sabit dereceler sisteminin istisnaları 544

aa) Kanundan doğan ilerleme hakları 544

bb) Sözleşmeden doğan ilerleme hakkı 546

aaa) Boş dereceye ilerleme hakkının hukuki niteliği ve kuruluşu 546

bbb) Boş dereceye ilerleme sözleşmesinin hükümleri 546

ccc) Boş dereceye ilerlemenin gerçekleşmesi 547

IV. YABANCI PARA ÜZERİNDEN REHİN KURULMASINA

İLİŞKİN HÜKÜMLER 548

1) Genel Olarak 548

2) Medeni Kanun M. 851/f. 2’nin Uygulama Alanı 548

3) Rehnin Kurulmasına İlişkin Esaslar 549

V. TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNAT YÜKÜNÜN VE TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAĞIN KAPSAMINA İLİŞKİN HÜKÜMLER 550

1) Taşınmaz Rehninde Teminat Yükünün Kapsamı 550

a) Teminat yükünün kapsamına giren unsurlar 550

aa) Taşınmaz 550

bb) Bütünleyici parça ve eklenti 551

aaa) Bütünleyici parçalar 551

bbb) Eklentiler 551

cc) Kira bedeli ve sigorta tazminatı 553

aaa) Kiralar (MK